面對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，有的地產(chǎn)中介認(rèn)為，學(xué)位房是寒市中“永不凋落的奇葩”；也有業(yè)內(nèi)人士提醒，調(diào)控政策只緊不松，漲幅巨大的學(xué)位房不可能“獨(dú)善其身”，中期價(jià)格面臨調(diào)整。

　　年內(nèi)逆勢漲價(jià)三成

　　“說出來你可能不信，我也覺得價(jià)格太高每平方米6萬元。”8月31日中午，福田區(qū)百花片區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位房價(jià)格，家家順置業(yè)顧問小周給出的答案令人吃驚。據(jù)介紹，實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位與鄰近的5棟樓掛鉤，包括國城花園的2棟和南天二花園的3棟。因?yàn)閷W(xué)位與房子大小、新舊沒關(guān)系，所以面積小、總價(jià)低的學(xué)位房受追捧。上述5棟樓當(dāng)中，最小戶型為43平方米的一房，位于國城花園，要上實(shí)驗(yàn)小學(xué)的家庭大都有意選擇這一戶型，強(qiáng)勁需求將其價(jià)格推高到260萬元。

　　進(jìn)入國城花園現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)不但樓道狹窄，而且房子較舊，家私簡陋。這樣的房子如果沒有學(xué)位支撐，每平方米賣個(gè)3萬元就算不錯(cuò)了。中原地產(chǎn)百花片區(qū)營業(yè)董事賀自強(qiáng)表示，國城花園有十多年的樓齡?！拔?003年剛到百花片區(qū)任職時(shí)，這種43平方米的戶型總價(jià)也就是38萬元，8年漲6倍。今年樓市調(diào)控加碼，但這種學(xué)位房仍逆勢大漲，從200萬元升至260萬元，漲幅多達(dá)三成?！蓖瑓^(qū)與國城花園樓齡相近、不帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)位的房子價(jià)格為3萬元／平方米上下，二者差價(jià)達(dá)到3萬元／平方米。

　　南天二花園的房子比國城花園更舊，建成于上世紀(jì)90年代初期，樓齡20多年，其最小戶型為82平方米的二房，業(yè)主放盤價(jià)均在每平方米4萬元以上。比年初也有可觀的漲幅。樓齡稍早的長城一花園均價(jià)2.5萬元／平方米，差價(jià)為1.5萬元／平方米。

　　學(xué)位房較普通房溢價(jià)35%

　　據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)關(guān)于學(xué)位房的最新研究報(bào)告，深圳學(xué)位房因?yàn)閾碛薪逃Y源和教育功能而區(qū)別于其他住宅，其房地產(chǎn)市場也往往呈現(xiàn)出更加強(qiáng)勢和領(lǐng)先的特征。從學(xué)位房整體與全市二手房均價(jià)的情況來看，學(xué)位房呈現(xiàn)出明顯領(lǐng)漲和差價(jià)擴(kuò)大化趨勢兩個(gè)重要特征。

　　報(bào)告顯示，2008年1月與2011年6月期間，深圳學(xué)位房的最高漲幅（最高月份與最低月份相比）高達(dá)153.42%，而同期內(nèi)非學(xué)位房的最高漲幅僅95.96%。與2008年1月份相比，學(xué)位房2011年6月份的均價(jià)漲幅高達(dá)115.69%，而同期全市二手房均價(jià)漲幅僅54.23%，學(xué)位房價(jià)格漲幅高出全市均價(jià)一倍以上。

　　自2008年1月以來，學(xué)位房價(jià)格整體都運(yùn)行于全市二手房均價(jià)之上，學(xué)位房與全市均價(jià)的差距呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢。按年平均值看，學(xué)位房高出全市均價(jià)的差價(jià)從2008年的6596元／平方米，一直上升至2011年上半年的12852元／平方米。

　　中聯(lián)地產(chǎn)研究中心專業(yè)人士介紹，2011年上半年百花片區(qū)學(xué)位房均價(jià)達(dá)到30007元／平方米，高出非學(xué)位房的22189元／平方米約35.23%，即重點(diǎn)教育資源給房地產(chǎn)物業(yè)帶來的溢價(jià)空間高達(dá)35%。推動(dòng)因素有二，一是學(xué)位房使用功能和教育資源稀缺性帶來的正常溢價(jià)，二是學(xué)位房概念炒作帶來的投資溢價(jià)。同樣擁有豐富教育資源的福田景田北片區(qū)，2011年上半年學(xué)位房均價(jià)為25154元／平方米，非學(xué)位房為20480元／平方米，學(xué)位房的溢價(jià)空間為22.85%。這與景田北片區(qū)主要以自住為主、投資投機(jī)氛圍較淡有關(guān)。

　　報(bào)價(jià)離譜成交清淡

　　隨著樓市調(diào)控政策的加碼，學(xué)位房也呈現(xiàn)出漲不動(dòng)的疲態(tài)。

　　中原地產(chǎn)百花片區(qū)營業(yè)董事賀自強(qiáng)表示，自7月以來，所在片區(qū)學(xué)位房市場開始明顯轉(zhuǎn)淡，8月表現(xiàn)尤其低迷?！爸性诎倩ㄆ瑓^(qū)有兩間門店，市場好的月份學(xué)位房買賣單超過20多個(gè)，6月份還有10多個(gè)買賣單，而8月份銳減到了4個(gè)。”價(jià)格方面，雖然報(bào)價(jià)很高，如，國城花園喊6萬元／平方米，南天二花園叫價(jià)4.5萬元，但已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。業(yè)主給出的議價(jià)空間約為5個(gè)百分點(diǎn)。上周，中原地產(chǎn)成交了南天二花園一套82平方米的兩房，實(shí)際支付價(jià)格為320萬元，每平方米不到4萬元，比報(bào)價(jià)有近一成的降幅。如果算上稅費(fèi)，均價(jià)肯定超過4萬元。賀自強(qiáng)說，買家是為孩子明年上實(shí)驗(yàn)小學(xué)做準(zhǔn)備，而更多的客戶還在觀望中。

　　景田北片區(qū)中原地產(chǎn)一間門店的店長馬崧介紹，目前，該片區(qū)學(xué)位房價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但松動(dòng)跡象已經(jīng)顯露，業(yè)主給出的議價(jià)空間在增大，多的可達(dá)10%。成交量明顯下滑。市場有調(diào)整跡象。

　　調(diào)控趨緊中期看跌

　　“可以預(yù)見的是，不管后期樓市如何發(fā)展，占有教育稀缺資源和使用功能的學(xué)位房，都將是深圳樓市一朵永不凋落的奇葩?！敝新?lián)地產(chǎn)研究報(bào)告對(duì)學(xué)位房前景表達(dá)了樂觀預(yù)期。報(bào)告稱，無論是從學(xué)位房與全市二手房的整體比較，還是從百花和景田北兩個(gè)重點(diǎn)片區(qū)的學(xué)位非學(xué)位房的對(duì)比來看，深圳學(xué)位房溢價(jià)效應(yīng)基本處于15%－35%之間，并在長期趨勢中表現(xiàn)出抗跌韌性和領(lǐng)漲特性。2010年下半年以來，在調(diào)控嚴(yán)厲并成為常態(tài)的情況下，今年上半年學(xué)位房似乎更加受到市場的青睞，學(xué)位房代表區(qū)域的價(jià)格勢頭都更加強(qiáng)勢。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級(jí)主任徐楓對(duì)此不以為然。“學(xué)位房的表現(xiàn)離不開大勢。目前樓市的大勢是，調(diào)控日緊，時(shí)間可能還將延續(xù)兩年，房價(jià)向下運(yùn)行是必然的。學(xué)位房價(jià)格中期看跌，只因有教育資源的支撐，波動(dòng)區(qū)間可能小于普通房?！?/P>

　　徐楓表示，一方面，政府調(diào)控樓市短期不會(huì)放松，另一方面，經(jīng)濟(jì)增速、出口和就業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素不太樂觀，加上保障房大量建設(shè)和上市，商品房成交萎縮是較長時(shí)間內(nèi)的常態(tài)。“隨著深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位增加和家長對(duì)義務(wù)教育階段名校情節(jié)減弱，高價(jià)學(xué)位房的漲價(jià)動(dòng)力也會(huì)遞減。學(xué)位房市場將進(jìn)入中期調(diào)整。”

　　中原地產(chǎn)賀自強(qiáng)也認(rèn)為，學(xué)位房租金回報(bào)率低至1%，價(jià)格水分大；目前，市場表現(xiàn)為有價(jià)無市。如果高價(jià)學(xué)位房不下調(diào)，買家就會(huì)繼續(xù)觀望等待，也可能尋找其他學(xué)校和片區(qū)來替代。

　　8月一二手房成交雙雙大跌

　　一手住宅全市成交2507套，環(huán)比跌35%；二手住宅成交1462套，下跌71%。官方數(shù)據(jù)顯示，8月，深圳一、二手住宅成交量雙雙大幅下跌。

　　新增供應(yīng)方面，受到深圳大運(yùn)會(huì)和限價(jià)政策升級(jí)的影響，開發(fā)商在推盤上表現(xiàn)較謹(jǐn)慎，8月僅推出17.66萬平方米，環(huán)比7月減少55%。中原地產(chǎn)認(rèn)為，主要受新房供應(yīng)量的大幅減少，8月一手成交面積下降近4成，而福田區(qū)由于月初桐林公寓的推出，成交量環(huán)比大幅增加。8月一手房成交價(jià)格為20399元／平方米，全市整體均價(jià)受成交面積最大的華盛·西薈城影響，環(huán)比小幅下跌2.6%。

　　二手房全月成交1462套，環(huán)比7月3838套大跌71%。一方面，隨著政策的持續(xù)收緊，市場延續(xù)7月以來的低迷狀況，觀望情緒未見明顯減弱；另一方面，受到大運(yùn)深圳假期的影響，8月成交量降幅超7成。而六區(qū)當(dāng)中寶安降幅最大達(dá)到8成，主要受到近期區(qū)域內(nèi)一手限價(jià)樓盤的影響，部分二手客戶流向新房。成交價(jià)格方面，8月二手成交表現(xiàn)為中大戶型為主，特別是鹽田區(qū)7月的戶型主要以一房為主，但8月成交結(jié)構(gòu)有很大的改變，因此在一定程度上提升了成交均價(jià)。中原地產(chǎn)測得的價(jià)格為23337元／平方米，環(huán)比上漲1.8%。

　　寶安龍崗學(xué)位房溢價(jià)不明顯

　　由于原特區(qū)內(nèi)范圍新增用地匱乏，而大部分住房建設(shè)用地分布于寶安龍崗兩區(qū)，近年來，深圳寶安龍崗兩區(qū)新房供應(yīng)、成交占全市的比重都在迅速提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，寶安、龍崗兩區(qū)新房成交占比已達(dá)80%以上，比2005年增加30個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，原特區(qū)外規(guī)劃發(fā)展較好的寶安中心區(qū)、龍華新城和龍崗中心城正在形成學(xué)位房片區(qū)，不過其學(xué)位房相對(duì)于普通房的溢價(jià)不如福田、羅湖等區(qū)明顯。

　　以龍華新城為例，其學(xué)位房的發(fā)展長期以來落后于區(qū)域的整體發(fā)展。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因，一方面是龍華新城重點(diǎn)學(xué)校多分布于老城區(qū)，周邊樓盤的樓齡較長，房價(jià)在一定程度上落后于近年來片區(qū)樓齡較新的樓盤；另一方面，龍華新城還沒有形成學(xué)位房的氛圍，學(xué)位房概念還沒有被大力炒作。目前，片區(qū)重點(diǎn)學(xué)校周邊小區(qū)的學(xué)位房價(jià)格普遍處于1.4萬元－1.6萬元／平方米的水平。而原特區(qū)內(nèi)類似百花片區(qū)的學(xué)位房，其樓齡更長，但是均價(jià)最高已達(dá)到6萬元／平方米。

　　中聯(lián)地產(chǎn)分析，目前，深圳市的優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源主要集中在羅湖、福田和南山區(qū)，寶安、龍崗兩區(qū)品牌學(xué)校仍很匱乏，尤其是寶安區(qū)高中學(xué)位嚴(yán)重不足，1.3萬新生只有6000余個(gè)學(xué)位，滿足率不足50%。由于寶安龍崗學(xué)位房受升學(xué)率、地理位置等因素限制還未獲得市場的真正認(rèn)可，使得原特區(qū)外的學(xué)位房與非學(xué)位房兩者的價(jià)差尚不明顯，堪稱學(xué)位房價(jià)格“洼地”。伴隨著特區(qū)擴(kuò)容，教育資源的外擴(kuò)已成必然趨勢。因此，在原特區(qū)內(nèi)學(xué)位房價(jià)高企背景下，市民可以考慮購買寶安龍崗名校的學(xué)位房。建議以地理位置、政府規(guī)劃的優(yōu)先順序、周邊的配套設(shè)施等因素來綜合考慮，寶安中心區(qū)、龍華新城和龍崗中心城三個(gè)重點(diǎn)片區(qū)就可以作為持續(xù)關(guān)注的對(duì)象。